Справка по вопросу: «Практика применения Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), согласно которому утратил силу Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Законом установлено два вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, это «садовый земельный участок» и «огородный земельный участок». Виды разрешенного использования «дачные земельные участки», которые были определены Федеральным законом № 66-ФЗ, стали являться равнозначными виду разрешенного использования «садовые земельные участки».

Законом предусмотрено, что расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, - садовыми домами.

Следовательно, на садовом земельном участке можно строить как жилые, так и садовые дома. На огородном земельном участке возведение объектов капитального строительства не допускается.

Необходимо отметить, что переоформление ранее выданных документов или внесение изменений в записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, данная замена может осуществляться по желанию правообладателей таких объектов.

В 1 полугодии 2020 года осуществлено 1972 учетно-регистрационных действий на садовые земельные участки (учет огородных земельных участков не осуществлялся), в 1 полугодии 2019 года – 2533 в отношении садовых и огородных земельных участков (из них 2515 в отношении садовых и 18 в отношении огородных). Таким образом, наблюдается уменьшение учетно-регистрационных действий по данному направлению в 1 полугодии 2020 года на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Количество зарегистрированных в 1 полугодии 2020 года прав собственности на объекты недвижимости с назначением «жилое», «жилое строение», расположенных на садовых земельных участках, составило 270, на объекты недвижимости с назначением «нежилое здание» и наименованием «садовый дом» - 799.В 1 полугодии 2019 года было зарегистрировано 392 права собственности на жилые строения и 1232 на нежилые. Показатели 1 полугодия 2020 года по зарегистрированным правам уменьшились по сравнению с 1 полугодием 2019 года по жилым строениям на 31%, а по нежилым зданиям на 35%,

В рамках своего выступления особое внимание необходимо уделить практике применения Закона.

Так Федеральным законом от 02.08.2019 № 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) с 02.08.2019 дополнена частью 12, согласно которой до 01.03.2021 установлен упрощенный порядок («дачная амнистия») осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства.

Согласно указанной норме допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, в случае если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет и (или) государственной регистрации прав в указанном случаеосуществляются вне зависимости от соблюдения требований в части включения земельного участка в предусмотренные правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) территориальные зоны, предусматривающие строительство.

Если осуществлена реконструкция объекта недвижимости, подпадающего под действие части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, необходима только подготовка технического плана в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости.Согласно пункту 6 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Наличие уведомлений о планируемом строительстве, об окончании строительства, предусмотренных статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемых случаях не требуется.

Необходимо отметить, что данный упрощенный порядок действует только для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства.

Также Федеральным законом от 25.05.2020 № 162-ФЗчасть 1 статьи 17 Закона 05.06.2020 дополнена пунктом 6.1 и частью 29, согласно которым к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятиерешенияобобращениис заявлением огосударственномкадастровомучете и государственнойрегистрацииправнаобъектынедвижимости,расположенныевграницах территорииведениягражданамисадоводстваилиогородничестваиявляющиеся имуществомобщего пользования, и избрании уполномоченного представителя.

В рамках рассматриваемого вопроса следует остановиться на конкретных вопросах, возникающих при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении общего имущества членов товарищества.

При рассмотрении заявлений об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости о земельных участках, расположенных в садоводческих и огороднических товариществах, принадлежащих членам такого товарищества, выявляются случаи, при которых смежным по отношению к уточняемому земельному участку является земельный участок общего пользования.

На основании с части 3 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" местоположение границ земельного участка подлежит согласованию с правообладателями смежных земельных участков.

Как показывает практика, сложившаяся на территории Тверской области, земельные участки общего пользования, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, ранее предоставлялись либо в коллективную совместную собственность гражданам либо на праве постоянного бессрочного пользования некоммерческому товариществу как юридическому лицу.

Информация о том, кому были предоставлены земельные участки общего пользования, содержатся в актах о предоставлении соответствующих земельных участков для создания некоммерческих объединений граждан для ведения садоводства или огородничества, которые могут находиться в ЕГРН или государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства.

Согласно части 16 статьи 54 Закона право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.

Частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в случае если имущество общего пользования предоставлено коллективную совместную собственность гражданам, т.е. в общую долевую собственность, то акт согласования местоположения границ земельного участка в части границы смежной с земельным участком общего назначения должен быть подписан всеми членами товарищества или лицом, уполномоченным на согласование общим собранием членов товарищества.

Если правообладателем имущества общего пользования является товарищество, то в данном случае полагаем, что акт согласования может быть подписан председателем такого товарищества, избранным в порядке, установленном Законом.

Необходимо отметить, что согласно статьи 17 Закона к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится в числе иных вопросов принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах садоводства или огородничества, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества.

В связи с вступление в силу Закона стало возможным признание садового дома жилым домом и наоборот, которое осуществляется в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Порядок).

Согласно разделу IV Порядка садовый дом признается жилым домом и жилой дом - садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.

Для этого собственнику необходимо представить в уполномоченный орган заявление и заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом).

Согласно пункту 22 части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ в случае принятия решений (акта) о признании жилого дома садовым домом или садового дома жилым домом орган местного самоуправления обязан направить соответствующий акт в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия для внесения необходимых сведений в ЕГРН.

Следует отметить, что признание жилого дома многоквартирным жилым домом или блокированным жилым домом и наоборот - в соответствии с Порядком недопустимо.

В практике встречаются случаи о невозможности изменения вида разрешенного использования отдельных земельных участков, расположенных на территории садоводческих некоммерческих товариществ в городе Твери.

Так, например, земельный участок согласно сведениям ЕГРН имеет вид разрешенного использования – «для ведения садоводства и огородничества». Собственник обращается за внесением изменений в указанные сведения ЕГРН на «ведение садоводства» и в соответствии с части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации выбирает один из основных видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Однако изменить вид разрешенного использования в указанном случае не представляется возможным в связи с тем, что площадь земельного участка не соответствует предельным минимальным (максимальным) размерам, установленным ПЗЗ для вида разрешенного использования «ведение садоводства».

Выходом из данной ситуации видится установление соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор), в порядке части 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Однако орган местного самоуправления отказывает в установлении соответствия разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на то, что вид разрешенного использования – «для ведения садоводства и огородничества» не соответствует «садоводству».

При этом при представлении застройщиком уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома органом местного самоуправления направляется застройщику уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Следует отметить, что не соответствие разрешенного использования земельного участка Классификатору не лишает собственника прав использовать земельный участок в соответствии с тем разрешенным использованием, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Одной из особенностей Закона является то, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается (часть 24 статьи 54 Закона).

В целях надлежащего исполнения возложенных на отделы Управления полномочий, в части осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, попадающие под действие Закона, необходимо продолжить практику рассмотрения вопросов, возникающих приосуществлении государственного кадастрового учета в отношении земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства и огородничества, на заседаниях Консультативно-методической рабочей группы.

Также при осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений ЕГРН о земельных участках, расположенных в садоводческих и огороднических товариществах, при которых смежным по отношению к уточняемому земельному участку является земельный участок общего пользования, государственным регистраторам необходимо использовать сведения ЕГРН и ГФД для установления лиц, котором предоставлен земельный участок общего пользования и кто уполномочен на подписание акта согласования местоположения границ.